"Stanovanjski problem v Sloveniji ni prepoznan kot resen problem, ki ga je treba rešiti"

Richard Sendi je raziskovalec na Urbanističnem inštitutu Republike Slovenije. Potem ko je leta 1972 prišel iz Ugande, se je vpisal na študij arhitekture, danes pa je eden vodilnih strokovnjakov na področju stanovanjske problematike v Sloveniji.

V preteklosti je sodeloval pri izvedbi številnih raziskav na temo stanovanjskih potreb, stanja stanovanjskih sosesk, zasebnega najemnega trga. V zadnjem času pa se osredotočajo predvsem na raziskave na področju stanovanj za starejše, pri čemer preučujejo, kakšne so njihove potrebe ter kakšne oblike bivanja bi lahko bile primerne za starejše.

Stanovanjski problem ni prepoznan kot resen problem

Sendi je do dela države na področju stanovanj kritičen, prepričan je, da ne stori dovolj. Prvi stanovanjski program je vlada sprejela leta 1995, nato pa je trajalo pet let, da so Nacionalni stanovanjski program 2000-2009 potrdili tudi v parlamentu. Šele leta 2015 je nato sledila nova Resolucija o stanovanjskem programu, že nekaj časa pa se pripravlja tudi predlog novega stanovanjskega zakona.

Številni ukrepi, ki jih predvideva nova Resolucija o stanovanjskem programu 2015-2025, so po mnenju Sendija zelo dobri. Največji izziv in težava, ki jo imamo že vse od osamosvojitve, pa je izvajanje ukrepov. "Vemo, kaj približno bi bilo potrebno narediti, ko pride do realizacije, pa se zatakne," je kritičen Sendi.

Vzroki, da se pri izvedbi zatakne, pa niso finančni, opozarja Sendi. "Ni problem denar, temveč to, da stanovanjskega problema v tej državi nihče ne dojema kot resen problem, ki ga je treba rešiti." Na ministrstvu za okolje, ki je pristojno za področje stanovanj, se je po mnenju Sendija doslej zvrstilo veliko ministrov, ki o tem področju "niso imeli pojma," pri tistih, ki so vedeli, kaj je potrebno storiti, pa "stvari niso tekle".

Kot primer slabega izvajanja ukrepov je Sendi izpostavil mehanizem, zapisan v Resoluciji o stanovanjskem programu 2015-2025, v okviru katerega so slovenska mesta (za obdobje 2014-2020) upravičena do 117 milijonov evrov nepovratnih evropskih sredstev za urbani razvoj oziroma prenovo stanovanjskih sosesk. "Vse, kar potrebujemo, je, da občina pripravi strategijo prenove, predloži vlogo in dobi denar, a ne vem, če je kakšna občina to naredila. Lahko rečemo, da vlada nima denarja, a tudi tam, kjer denar je, ga ne znamo črpati."

V najslabšem položaju so mladi

Mladi so po mnenju Sendija v najslabšem položaju, saj težko vstopijo na stanovanjski trg in si zagotovijo stanovanje, kljub temu pa ne gredo na ulice in protestirajo. Razlog je po njegovem mnenju v tem, da stanovanjski problem mladih rešujejo starši, ki so bodisi zgradili hišo z namenom, da bodo v njej živeli tudi otroci, bodisi plačajo del ali celotno kupnino stanovanja ali pa so poroki pri stanovanjskem kreditu.

Problem stanovanj za mlade je po mnenju Sendija med drugim v tem, da najemnih stanovanj primanjkuje, omejuje pa jih tudi mentaliteta, značilna za večino Slovencev - da je življenjski cilj priti do lastnega stanovanja.

Da se naše dojemanje stanovanj spremeni, bi bilo po mnenju Sendija nujno, da država izvaja ukrepe, ki bodo spodbudili mlade, da najemni sektor dojemajo kot zelo dobro alternativo. Pri tem je pomembno, da država prizna, da je zasebni najem, ne le neprofitna najemniška stanovanja, zelo pomemben sektor stanovanjske oskrbe.

"Ko bo to priznala, bo morala sprejeti ukrepe, kot so hitrejše reševanje sodnih sporov in urejanje odnosov med najemniki in najemodajalci, ki bodo spodbudili lastnike in investitorje, da aktivneje sodelujejo pri zagotavljanju večje ponudbe najemnih stanovanj v zasebnem sektorju."

Stanovanja kot možen vir (do)financiranja pokojnine

Čeprav je stanovanjska stiska mladih v Sloveniji velika, se s težavami na tem področju soočajo tudi starejši. Večina starejših sicer ima lastniška stanovanja, ki pa v starejših letih pogosto postanejo tudi veliko breme. Nekateri raziskovalci po svetu so v preteklosti zato razvili teorijo, da bi lahko lastniška stanovanja predstavljala finančni vir, ki bi upokojencem v času nizkih pokojnin zagotavljal dodaten prihodek.

Na temo stanovanja kot možnega vira (do)financiranja pokojnine je v članku, objavljenem v strokovni reviji Journal of European Social Policy, pred kratkim pisal tudi Sendi. Kot navaja v članku, je leta 2011 delež lastniških stanovanj v celotnem slovenskem stanovanjskem fondu znašal 90 odstotkov. Pri tem imajo po podatkih iz leta 2015 posamezniki, stari 50 ali več, v lasti kar 66 odstotkov fonda. Z raziskavo so zato želeli preveriti, ali bi se teorija stanovanj kot vira dofinanciranja pokojnin lahko uveljavila tudi v Sloveniji.

V raziskavi so preverjali, kako sprejemljivi za starejše posameznike so različni mehanizmi za sproščanja lastniškega kapitala, med katerimi so denimo oddaja dela stanovanja ali hiše v najem, prodaja stanovanja in nakup manjšega ali pa prodaja stanovanja in selitev v najem manjšega stanovanja.

Med mehanizmi so tudi obrnjena hipoteka, prodaja z odloženim prenosom lastništva ali pa prodaja v zameno za dosmrtno uporabo oziroma rentni odkup. Slednji mehanizem, ki starejšemu lastniku omogoča, da izkoristi del vrednosti nepremičnine, hkrati pa obdrži pravico, da v njej živi do smrti in prejema mesečno rento, je edini, ki se v Sloveniji že izvaja in preizkuša.

Slovenci se niso pripravljeni odpovedati stanovanjem

Raziskava je pokazala, da večina starejših slovenskih lastnikov iz svojih stanovanj nikakor ni pripravljenih črpati kapitala. Nekoliko bolj so naklonjeni le oddaji bivališča v najem, vsi ostali mehanizmi pa zahtevajo, da se odpovedo lastništvu bivališča, kar je za veliko večino sodelujočih nesprejemljivo.

Skoraj tri četrtine anketirancev namreč svoj dom dojema bodisi kot dediščino, ki jo bodo predali svojim otrokom ali sorodnikom, bodisi kot življenjski dosežek, ali pa jim vzbuja spomine na različne dogodke v njihovem življenju. Veliki večini pa največ pomenita neodvisnost in samostojnost, ki ju zagotavlja lasten dom, je pokazala raziskava.

Kot ugotavlja Sendi, se starejši lastniki svojemu bivališču odpovejo samo, ko so v to prisiljeni, do česar običajno pride predvsem zaradi zdravstvenih razlogov.

Pozabljamo na stanovanjske standarde

Sendi je opozoril, da bi se poleg pomanjkanja najemniških stanovanj morali pogovarjati tudi o stanovanjskih standardih. Slovenska stanovanja so namreč v primerjavi z zahodnoevropskimi državami precej majhna. Povprečna uporabna površina stanovanja na osebo namreč v Sloveniji znaša 28 kvadratnih metrov, povprečje v zahodnoevropskih državah je 35, v Luxembourgu pa celo 110 kvadratnih metrov.

V kakšnih stanovanjih živimo, ni tako nepomembno, opozarja Sendi, saj to vpliva tudi na medsebojne donose, po ugotovitvah nekaterih raziskovalcev pa lahko pomanjkanje prostora in zasebnosti povzroči tudi zdravstvene težave.

Velike razlike na evropski ravni glede lastniških stanovanj

Po podatkih evropskega statističnega urada Eurostat je leta 2016 večina prebivalstva v vsaki državi članici EU živela v lastniških stanovanjih, pri čemer je ta delež znašal od 52 odstotkov v Nemčiji do 96 odstotkov v Romuniji. V Sloveniji je v lastniških stanovanjih tega leta živelo 75 odstotkov ljudi, 25 odstotkov pa v najemniških z neprofitno ali tržno najemnino.

Poslanec Bogovič navaja več možnih rešitev

Evropski poslanec Franc Bogovič (EPP/SLS) je menil, da je slovenski nepremičninski trg znova močno pregret, zato je stiska mladih še toliko večja. Tu bi bil po njegovem zaželen sistemski pristop na ravni države, kot sta pomoč pri najemnini in asistenca pri nakupu nepremičnine. Ena rešitev je tako več neprofitnih javnih stanovanj za mlade, lahko tudi začasno subvencioniranje tržne najemnine, kot to poznamo pri študentih, na primer za pet do deset let.

Evroposlanec je dodal, da je tudi pri tem problemu aktualen njegov projekt pametnih vasi, kjer bo EU preko različnih pristopov spodbujala ostajanje mladih na podeželju, kjer so nepremičnine precej dostopnejše kot v večjih mestih. Veliko priložnost vidi tudi v stanovanjskem fondu v lasti starejših, ki v prevelikih hišah ali stanovanjih bivajo sami. Vzpostaviti bi bilo treba stanovanjske skupnosti, v katerih več starejših biva v eni hiši ali stanovanju, prazne stanovanjske površine pa nameniti mladim družinam, je še menil Bogovič.